Vous trouverez ci dessous une étude du Crédit Agricole, elle ne concerne pas directement notre conseil, mais son sous jacent, l’immobilier.

Notre conseil est lié au QE de la BCE.

Nous anticIpons le même phénomène qu’aux USA ou la vraie reprise de l’immobilier est intervenue lorsque l’immobilier locatif a été monétisé par les grandes institutions et transformé en produit financier.

Nous reviendrons sur cette question.

Note du Crédit Agricole

L’économiste du Crédit Agricole, Olivier Eluère, pense que la baisse des prix de l’immobilier ancien en France devrait se poursuivre, à un rythme lent, en 2015 et 2016. Cette année, les prix de l’ancien baisseraient de -2,5% en glissement annuel, après -2,2% fin 2014. En 2016, les tendances seraient du même ordre avec pour conséquence une baisse cumulée des prix de 12% entre 2011 et 2016. Ce mouvement risque d’ailleurs de se poursuivre en 2017, si bien que le Crédit Agricole pense que le cycle de surévaluation des prix de l’immobilier français dans l’ancien pourrait prendre fin d’ici deux à trois ans et ensuite laisser place à une possible remontée des prix à partir de 2018.

Solvabilité des acquéreurs

Pour évaluer la surévaluation des prix, la banque utilise une approche de solvabilité des acquéreurs, en mesurant le remboursement annuel (capital et intérêts) pour un nouvel acquéreur d’un crédit habitat à taux fixe, rapporté à son revenu. En prenant le revenu moyen des ménages français, cette approche permet de calculer  la surface qu’un ménage peut acheter. Il s’agit bien sûr d’une moyenne nationale qui ne prend pas en compte les différences de pouvoir d’achat géographiques qui peuvent être très prononcées eu égard aux écarts de prix de l’immobilier (la région parisienne reste par exemple bien moins accessible malgré des salaires plus élevés). Cette méthode garde l’avantage de prendre en compte l’évolution des taux d’intérêt d’emprunts dont la forte baisse des dernières années a resolvabilisé une partie des acheteurs. A ce sujet, Olivier Eluère, retient une stabilisation des taux sur les prochains trimestres et une remontée très lente et mesurée ensuite.

Des prix bientôt sous-évalués ?

L’étude du Crédit Agricole constate ainsi que la surface achetable par un ménage «moyen» tourne autour de 90 mètres carrés sur la période 1985-2007. Cette surface sert ainsi d’étalon, les prix étant jugés surévalués si la surface achetable est inférieure à 90 m2 ou sous-évalués si elle est supérieure. En 1998, cette surface achetable était montée jusqu’à 112 m2 avant que la hausse des prix ne la ramène à 75 mètres carrés en 2008. Les prix étaient alors jugés surévalués de 20%. Or aujourd’hui, la correction des prix couplée à la baisse des taux fait dire à Olivier Eluère que les prix sont à peine surévalués (de 0 à 5%). Son scénario de poursuite de la baisse des prix avec des taux toujours très attractifs projette à 100 m2 la surface moyenne achetable fin 2017. Les ménages seraient ainsi resolvabilisés avec des prix commençant même à être sous-évalués.