Arrêt des «redemptions» dans trois grands fonds britanniques

Conrad Bertez

En matière financière, la stabilité n’est jamais moyenne. C’est pour cela que les ratios des régulateurs et des superviseurs ne veulent rien dire, un système n’est jamais plus solide que son maillon le plus faible. L’accident est toujours individuel pour commencer et c’est la contagion ensuite. On se demandait au lendemain du vote sur le Brexit quel était le maillon faible de la finance britannique. On le sait maintenant : ce sont les fonds immobiliers. Trois sociétés viennent de stopper les transactions sur leurs titres. L’argent des investisseurs est bloqué.

Jusqu’ici, l’impact de referendum britannique sur l’Union européenne a été ambigu, voire mitigé. Malgré des pertes de plus de 10% sur de nombreux indices au lendemain du vote, les marchés ont vite récupéré, et certains, dont le FTSE, sont même au-dessus des niveaux auxquels ils étaient avant les résultats. Certes la Livre reste basse et les primes de risque exigées par les investisseurs sont plus élevées, mais c’est bien moins grave que les prédictions de désastre des commentateurs. Leur but était d’influencer le vote plutôt que d’effectuer une prévision correcte.

C’est lundi qu’est apparu un facteur de risque qui pourrait bientôt susciter plus d’inquiétude: l’assureur britannique Standard Life annonçait qu’il suspendrait les rédemptions sur le troisième plus grand fonds immobilier du Royaume-Uni, évalué à 2.9 milliards de livres, suite à des «circonstances exceptionnelles» provoquées par le referendum au Royaume-Uni. Mardi, à midi, c’était au tour d’Aviva de bloquer les rédemptions sur son fonds immobilier britannique évalué à 1.8 milliards.

Cette fois citant des conditions de marche extraordinaires qui lui ont cause «un manque de liquidité immédiate».  Quelques heures plus tard, M&G annonçait la clôture des rédemptions de son fonds de 4.4 milliards. C’est le plus grand fonds immobilier du Royaume-Uni. On estime que les fonds de ce type représentent 7% du financement total du secteur, soit 35 milliards de livres.

La croissance à deux chiffres de l’immobilier britannique des dernières années avait attiré beaucoup d’investisseurs. Dans un environnement aux taux aussi bas, beaucoup d’entre eux n’ont pas hésité à investir dans les fonds immobiliers en utilisant un effet de levier, et se sont aussi servi de leurs titres comme collatéral pour d’autres transactions. Suite au référendum, les grands fonds immobiliers britanniques comme Henderson, M&G et Aberdeen ont revu à la baisse la valeur de leurs portefeuilles d’environ 5% afin de mieux incorporer l’impact du Brexit sur le marché immobilier. D’où le fait que les investisseurs, inquiets, s’empressent maintenant de récupérer leurs capitaux avant que les valeurs ne soient révisées plus bas encore.

D’ordinaire, les fonds de ce type gardent assez de liquidités pour faire face aux besoins de ceux qui veulent occasionnellement sortir du fonds. Néanmoins, dans le cadre d’évènements imprévus et importants comme le Brexit, les demandes de rédemption augmentent tant que ces réserves peuvent ne plus suffire. Les fonds doivent alors liquider leurs avoirs afin de subvenir aux besoins de leurs investisseurs.

C’est plus difficile pour les fonds immobiliers. Leurs avoirs fonciers sont beaucoup moins liquides. M&G, Standard Life et Aviva ont dû suspendre leurs rédemptions afin de ne pas enregistrer de larges pertes sur la vente de leur patrimoine. Ces fonds détenaient entre 7 et 13% de leurs avoirs en cash. La banque Jeffries prédit qu’il faudra six mois avant que les rédemptions puissent reprendre.

Le danger est que ces clôtures entrainent le marché immobilier britannique dans un cercle vicieux. D’après Laith Khalaf, analyste pour Hargreaves Lansdown, «il pourrait y avoir une nouvelle vague d’investisseurs ayant du mal à liquider leurs avoirs dans des fonds, comme c’était le cas lors de la crise financière».

En 2007, la suspension des rédemptions par Bear Stearns avait entrainé une ruée sur les autres fonds, une succession de blocages sur les rédemptions, et une baisse généralisée du marché immobilier américain.

Le risque est moins grand en Grande Bretagne. Bien que la Banque d’Angleterre ait annoncé hier que «tout mouvement sur les marches immobiliers pourrait être amplifié par les investisseurs utilisant des effets de levier et ceux investis dans les fonds», l’immobilier figure déjà dans les discours de Mark Carney depuis quelques temps et de nombreuses dispositions ont été prises par la banque après le referendum afin de garantir la stabilité des marchés financiers.  Pour lui, les suspensions  « témoignent plutôt du fait que le système fonctionne bien » et qu’il reste ordonné.n