L’immobilier de santé coté européen entre en fusion – DJ Plus 04 JUIN 2025/ extraits

   PARIS (Agefi-Dow Jones)–La bataille boursière entre foncières rivales dans l’immobilier de santé n’aura finalement pas lieu.

A la place, c’est un mariage de raison qui se profile entre Aedifica et Cofinimmo.

Les deux foncières belges, pensionnaires de l’indice Bel 20, s’apprêtent à donner naissance à la première foncière européenne cotée spécialisée sur ce segment des actifs de santé. De quoi la hisser au quatrième rang à l’échelle mondiale, avec un patrimoine de 12,1 milliards d’euros au 31 mars dernier.

   Un mois après avoir approché Cofinimmo pour lui proposer un rachat, Aedifica est finalement parvenue à ses fins.

   Et, de facto, chacun des deux groupes a su faire un pas vers l’autre pour aboutir à un compromis, avec une amélioration de la parité proposée pour la future offre publique par échange d’actions. Celle-ci sera « lancée par Aedifica sur la base d’un ratio d’échange de 1,185 action nouvelle Aedifica par action Cofinimmo », a annoncé la cible mardi, dans un communiqué soulignant que les conseils d’administration des deux groupes soutenaient désormais l’opération à l’unanimité. Avec un tel ratio d’échange, Cofinimmo estime que l’offre se traduira par un effet relutif pour l’ensemble des actionnaires.

  

   + Obtenir de meilleures conditions de financement +

   Si le nouvel ensemble, qui affiche 602 millions d’euros de revenus locatifs pro forma dans l’immobilier de santé – des loyers qui grimpent à près de 700 millions en intégrant bureaux et commerces de Cofinimmo -, attend 16 millions d’euros de synergies opérationnelles à l’issue de l’intégration, il mise en revanche sur de meilleures conditions de financement.

Les deux foncières sont actuellement notées « BBB » par S&P Global mais espèrent, par l’expansion de leur patrimoine et leur complémentarité géographique, pouvoir améliorer leur profil de crédit et, pourquoi pas, gagner un cran de notation à « BBB+ », ce qui se traduirait par des synergies financières supplémentaires.

   Le profil même des actifs de santé – baux de long terme, jusqu’à 27 ans en Belgique, prévisibilité des revenus locatifs et des cash-flows, vieillissement de la population, côté positif, mais grande concentration locative avec peu d’opérateurs bailleurs et un faible pouvoir de réversion à l’issue des baux – s’accompagne souvent du recours à un levier d’endettement très volontariste de la part des foncières spécialisées. Aedifica et Cofinimmo affichaient ainsi des taux de loan-to-value (LTV) respectifs, c’est-à-dire rapport entre l’endettement net et la valeur du patrimoine, de 41,3% et 42,2%. Les deux affichent des coûts de financement très compétitifs, respectivement à 2% et 1,5%

  

   Pour plusieurs opérateurs, cette fusion entre égaux, par la vérité des prix qu’elle permet de cristalliser, est de nature à aiguillonner la consolidation dans le secteur.

   En France, plusieurs opérateurs d’Ehpad, comme Emeis, l’ex-Orpéa, et Clariane, également propriétaires de sites de santé qu’ils exploitent, sont dans des logiques de cessions d’actifs.

Par ailleurs, la sortie d’Icade de l’immobilier de santé, au profit de Primonial Reim en 2022, n’est jamais allée à son terme alors qu’elle était prévue pour 2025. Son exposition à Praemia Healthcare, l’ex-Icade Santé, stérilise une part importante de la force de frappe financière qu’elle préférerait dédier au bureau et au résidentiel.

   Pour les rares groupes d’immobilier de santé coté, l’union Aedifica-Cofinimmo pourrait faire office de boussole. Outre-Manche, la consolidation a déjà commencé. Assura fait actuellement l’objet d’une bataille boursière entre KKR, avec une offre en cash, et sa rivale spécialisée Primary Healthcare Invest qui propose des titres.

   « En cas de réussite, l’ensemble Aedifica-Cofinimmo deviendra la 8e foncière cotée en Europe », calcule Laurent Saint-Aubin, senior portfolio manager & head of Equity Fund Management chez Sofidy, aux commandes du fonds du Sofidy I. « Sa nouvelle taille lui permettra de rentrer plus facilement dans le radar des investisseurs généralistes. » Un atout sans doute, mais cette médaille a son revers. « Les fonds spécialistes ne peuvent détenir plus de 40% du portefeuille dans des foncières qui pèsent plus de 5% de l’indice sectoriel », poursuit-il. La naissance d’un nouveau grand de l’immobilier de santé pourrait donc imposer des allègements sur d’autres grandes foncières européennes.

   -Lionel Garnier, L’Agefi, ed: JDO