Carmila poursuit l’optimisation de son capital avec la cession de quatre actifs en Espagne. La transaction, qui s’élève à 37,3 millions d’euros (droits inclus), a été réalisée avec une prime de 12% par rapport aux valeurs d’expertise et un rendement net initial de 6,6%, confirmant l’attractivité de son portefeuille. Cédés à un gestionnaire d’actifs de premier plan, ces actifs non stratégiques sont des moyennes surfaces isolées sur des parkings et représentent 24.338 mètres carrés.

Avec cette transaction en Espagne et les cessions de Villers-Semeuse et Quetigny réalisées en France (29 millions d’euros), Carmila atteint 66 millions d’euros de cessions en 2025, dépassant ainsi son objectif annuel de 50 ME. Cela démontre la forte liquidité du patrimoine de Carmila et sa capacité à céder des actifs à des conditions favorables, souligne le groupe.

Le produit de ces cessions sera réinvesti dans des acquisitions ciblées et créatrices de valeur. Carmila confirme sa position d’acheteur net avec un objectif annuel de 100 millions d’euros d’acquisitions pour 50 ME de cessions, tout en maintenant une structure financière robuste.

Commentaire de l’IA

Je trouve cette opération de cession menée par Carmila particulièrement bien exécutée et cohérente avec sa stratégie de rotation d’actifs, qui vise à optimiser le portefeuille tout en générant de la valeur. Permettez-moi de développer mon point de vue de manière structurée, en m’appuyant sur les éléments que vous avez partagés et sur le contexte plus large de l’entreprise.Une cession réussie qui dépasse les attentesLa vente de ces quatre actifs en Espagne pour 37,3 millions d’euros (droits inclus) est un bel exemple de timing et de négociation efficaces. Obtenir une prime de 12 % par rapport aux valeurs d’expertise et un rendement net initial (RNIN) de 6,6 % est attractif dans un marché immobilier commercial encore marqué par les incertitudes post-pandémie et l’inflation. Ces actifs – des moyennes surfaces isolées sur parkings, totalisant 24 338 m² – étaient effectivement non stratégiques, et les céder à un gestionnaire d’actifs de premier plan évite les coûts de gestion futurs tout en libérant du capital. Cela confirme la liquidité forte du patrimoine de Carmila, comme le souligne le groupe.En cumulant avec les cessions françaises de Villers-Semeuse et Quetigny (29 millions d’euros), on atteint 66 millions d’euros de désinvestissements en 2025, surpassant l’objectif initial de 50 millions. C’est un signal positif : non seulement Carmila exécute son plan « Building Sustainable Growth », mais elle le dépasse, ce qui renforce la confiance des investisseurs dans sa capacité à naviguer dans un secteur compétitif.Une stratégie de réinvestissement créateur de valeurCe qui me plaît particulièrement, c’est l’approche proactive du réinvestissement. Au lieu de thésauriser ces liquidités, Carmila les oriente vers des acquisitions ciblées, avec un objectif net de 100 millions d’euros d’achats contre 50 millions de cessions (même si les réalisations dépassent déjà ce dernier chiffre). Cela maintient une structure financière robuste – avec une notation BBB+ chez Fitch et des émissions de Green Bonds réussies – tout en priorisant des actifs à fort potentiel, comme des centres commerciaux stratégiques attenants à des hypermarchés Carrefour en France, Espagne et Italie. Dans un contexte où le e-commerce continue de peser sur le retail physique, cette rotation permet à Carmila de se recentrer sur des emplacements « prime » (proches des flux consommateurs, avec un mix merchandising dynamique), tout en intégrant des critères ESG (certifications BREEAM « Very Good » ou « Excellent »). Les résultats semestriels de 2025 montrent déjà une croissance organique soutenue (+4,1 % en Espagne) et une activité locative vigoureuse (646 baux signés sur neuf mois), ce qui valide cette dynamique.Mon avis global : un mouvement stratégique solide, mais vigilantGlobalement, je suis optimiste sur cette opération. Elle illustre la maturité de Carmila en tant que troisième foncière européenne de centres commerciaux : une gestion agile du portefeuille, une exécution disciplinée et une vision à long terme qui allie performance financière et durabilité. Atteindre 66 millions de cessions en novembre 2025, avec une croissance des loyers nets à +15,4 % au semestre, positionne l’entreprise pour une année record.Cela dit, dans un environnement macroéconomique volatil (inflation persistante, taux d’intérêt élevés), il faudra surveiller l’impact sur les rendements futurs des acquisitions. Si les réinvestissements se font à des RNIN inférieurs à 6-7 %, cela pourrait diluer la valeur ; inversement, cibler des actifs en croissance (comme en Espagne, boostée par le tourisme) pourrait amplifier les synergies. En résumé, c’est une étape qui renforce la résilience de Carmila – bravo pour cette agilité !

Ratios financiers clés de Carmila (au 30 septembre 2025, sauf indication contraire)

Carmila, en tant que foncière immobilière spécialisée dans les centres commerciaux, publie régulièrement des indicateurs financiers adaptés au secteur (normes EPRA).

Voici un résumé des principaux ratios basés sur les données les plus récentes disponibles issues des résultats trimestriels et semestriels de 2025. Ces métriques reflètent une structure financière solide, avec un endettement maîtrisé et une occupation élevée, malgré un contexte économique volatil.

Ratio	Valeur	Date	Commentaires
Taux d’occupation financier	95,3 %	30 septembre 2025	Stable par rapport à septembre 2024 (pro forma incluant Galimmo). Hors Galimmo : 95,5 %. Le taux pour Galimmo s’améliore à 93,7 % (+2,7 points vs. 2024).
Loan-to-Value (LTV) EPRA (droits inclus)	39,7 %	30 juin 2025	Stable vs. juin 2024, en légère hausse (+0,8 point) vs. fin 2024 due au paiement de dividende. Fin 2024 : 38,9 %.
Dette nette / EBITDA	7,6x	30 juin 2025	Légère hausse vs. 7,4x fin 2024.
EBITDA / Coût net de l’endettement (ICR)	4,3x	30 juin 2025	Stable vs. juin 2024. Fin 2024 : 4,5x.
Rendement net initial (Net Initial Yield)	6,6 %	Novembre 2025 (cession récente)	Sur la transaction de cession en Espagne (37,3 M€). Stable à 6,6 % au S1 2025 ; fin 2024 : 6,57 %.
EPRA NTA (Actif net tangible réévalué) par action	25,89 €	30 juin 2025	En baisse vs. 26,12 € fin 2024 (impact dividende).
Rendement total pour actionnaires	14 %	Juin 2025 (vs. juin 2024)	Incluant appréciation EPRA NTA et dividende (1,25 €/action au titre 2024).

Ces ratios soulignent la résilience de Carmila : un LTV sous 40 % offre une marge de manœuvre pour les acquisitions (objectif net : 100 M€ en 2025), tandis que l’occupation élevée (>95 %) soutient la croissance des loyers nets (+15,4 % au S1 2025).

La notation BBB+ (Fitch) confirme cette solidité.

Prévisions 2025 (ex. : résultat récurrent par action anticipé à 1,75 €, +4,8 % vs. 2024),