Emeis est un titre très travaillé par les initiés proche du tour de table

 emeis a finalisé avec ses partenaires bancaires et des investisseurs financiers la levée de nouveaux financements pour un total de 3,15 milliards d’euros, sur la base des accords de principe communiqués le 10 novembre. Au total 3,15 MdE de nouveaux financements ont ainsi été obtenus avec une maturité moyenne de 5,5 années et une marge moyenne sur l’EURIBOR de 247 points de base.

Ces nouveaux financements se décomposent comme suit :
– 2,2 MdsE de prêt à terme (Tranche 1) avec une maturité de 6 années, incluant un amortissement de 50 ME en décembre 2028, 100 ME en décembre 2029, 100 ME en juin 2030 et 950 ME en décembre 2030,
– 400 ME d’emprunt obligataire coté, placé auprès d’investisseurs financiers qualifiés (Tranche 2) avec une maturité de 6 années, et
– 550 ME de prêts (Tranche 3), dont 350 ME de prêt à terme tiré ce jour, avec une maturité à fin juin 2030 (Tranche 3A), et 200 ME de RCF3 mobilisables à compter de janvier 2027, avec une maturité à fin décembre 2029 (Tranche 3B).

Les financements obtenus permettent le remboursement anticipé des anciens crédits A, B, C et D dont l’encours résiduel à fin octobre 2025 s’élevait à environ 2,9 MdE.

Ce remboursement permettra au Groupe de solliciter une sortie anticipée du plan de sauvegarde accélérée. Une requête en ce sens sera déposée auprès du Tribunal des affaires économiques de Nanterre dans les semaines qui viennent.

Le remboursement des anciens Crédits ainsi que le règlement livraison de la tranche obligataire et la levée des Tranches 1 et 3A ont été réalisés ce 18 décembre 2025.

La finalisation de l’accord permet en outre de lever la principale condition suspensive portant sur la finalisation du projet de foncière, qui permettra au Groupe de réduire son endettement de l’ordre de 700 ME, et dont le closing est attendu début 2026.

EN PRIME PROJETDE FONCIERE

 Les fonds d’investissement Farallon Capital, en qualité d’investisseur principal, et TwentyTwo Real Estate se sont fermement engagés ce jour auprès d’emeis sur la création d’une foncière dédiée à des actifs immobiliers de santé opérés par le Groupe. Ils investiront 761 M€ autour de la fin de l’année, représentant 62% de la valeur expertisée à fin 2024 des actifs détenus par ce véhicule.

Cette opération permet de dépasser l’ambition du Groupe en matière de cessions (de 1,5 Md€ entre mi 2022 et fin 2025), portant maintenant le volume d’opérations réalisées sur la période ou sécurisées à date, à près de 1,9 Md€.

L’apport des investisseurs réduirait ainsi l’endettement net d’emeis de près de 700 M€.

L’opération pose également les bases de la stratégie immobilière du Groupe à plus long terme et permettra de conserver une part potentiellement significative du bénéfice de la création de valeur future du véhicule, avec la reprise du cycle immobilier sur les actifs de santé qui semble se dessiner aujourd’hui. Cette foncière permettra à emeis de maintenir son parc immobilier aux meilleurs standards et de répondre au mieux aux attentes et besoins des patients et résidents, avec une offre de soins adaptée.

68 actifs

Le patrimoine immobilier de cette foncière est composé de 68 actifs, d’une valeur expertisée de 1.220 M€ à fin 2024, reflétant un taux de rendement moyen de l’ordre de 6% hors droits. Les actifs, qui resteront intégralement opérés par emeis sont situés à 68% en France, 19% en Allemagne et 13% en Espagne. Au global, 48% de ce portefeuille immobilier est constitué de murs de maisons de retraite et 52% de cliniques.

Dès lors que les procédures d’information et de consultation des instances représentatives du Groupe auront été accomplies et que les conditions suspensives auront été levées, ce consortium d’investisseurs consentira un investissement au profit d’emeis de 761 M€. Cette opération sera structurée par la souscription de titres financiers (dont actions de préférence).

Le versement d’une rémunération sur décision du Groupe emeis permettra aux investisseurs d’atteindre un rendement cible d’au moins 6% par an. Sur la durée de vie de l’instrument, les investisseurs anticipent au global un taux de rendement interne de l’ordre de 12% et emeis conservera 90% de la création de valeur potentielle supplémentaire.

Ce partenariat est envisagé pour une durée de 5 ans, et pourrait être prolongé de 2 années supplémentaires. Il pourra être également écourté sur décision d’emeis. A l’issue de ce partenariat, plusieurs scenarii sont envisageables. emeis pourrait in fine notamment s’appuyer sur de nouveaux partenaires en capital qui accompagneraient le développement de cette foncière, référence de l’immobilier d’emeis sur le long terme.

Le véhicule, qui sera contrôlé par emeis (qui restera en charge de la gestion des actifs immobiliers), sera consolidé par intégration globale.

Laurent Guillot, Directeur Général d’emeis, a commenté em »Nous sommes particulièrement heureux d’annoncer aujourd’hui cette opération, dont la structure nous permettra de garder le contrôle de notre patrimoine avec l’objectif stratégique de créer une foncière dédiée à l’immobilier de santé, qui portera le développement immobilier du Groupe sur le long terme. Cette nouvelle étape nous permettra à la fois de dépasser notre ambition en matière de cessions et de réduire notre endettement net de près de 700 M€. Fidèle à notre stratégie, et conformément à l’engagement pris lors de la présentation du plan de Refondation le 15 novembre 2022, cette foncière permettra à emeis de maintenir son parc immobilier aux meilleurs standards et de répondre au mieux aux attentes et besoins des patients et des résidents, avec une offre de soins adaptée.
Par ailleurs, cette structure de transaction nous permettra de conserver le bénéfice à terme de la capacité de création de valeur et d’une possible hausse des valeurs immobilières.

Nicolas Giauque, Managing Partner de Farallon Capital Management, ajoute em »Nous sommes ravis de nous associer à emeis à un moment clé pour le secteur de la santé et de l’accompagnement des personnes âgées en Europe. Nous sommes convaincus de la grande qualité du portefeuille immobilier du groupe. La structure innovante et flexible de ce financement qui permet à emeis de mener à bien sa stratégie de long terme illustre l’engagement de Farallon d’apporter des solutions financières sur mesure pour ses partenaires. Cet investissement reflète notre confiance dans le potentiel de croissance du secteur ainsi que dans l’approche engagée et porteuse de sens de l’équipe. Nous nous réjouissons de construire un partenariat constructif et durable avec emeis.

Daniel Rigny, Fondateur et Président de TwentyTwo Real Estate, conclut : Nous nous réjouissons d’établir ce partenariat majeur avec emeis, dont le patrimoine immobilier conjugue qualité, résilience et utilité sociétale. Cet investissement réalisé par TwentyTwo Real Estate constitue une étape déterminante dans notre engagement en faveur des actifs d’hébergement opérationnels et du secteur de la santé. Nous sommes convaincus que cette nouvelle foncière apporte une réponse concrète aux enjeux démographiques, en parfaite adéquation avec le caractère stratégique de cette classe d’actifs pour les investisseurs de long terme. Cette opération illustre la capacité de nos équipes à concevoir des solutions financières innovantes et à mobiliser notre expertise opérationnelle au service de l’immobilier de santé, aux côtés de partenaires de premier plan.