La consolidation s’intensifie au sein du secteur des foncières avec le rachat d’ANF Immobilier, annoncé lundi par Icade, la filiale cotée du groupe CDC , un mois après le lancement par Gecina, de l’acquisition d’Eurosic.
L’opération réalisée par Icade valorise ANF Immobilier à 409 millions d’euros après cession d’une partie de son portefeuille .

Le rachat d’ANF Immobilier aura lieu en deux temps: Icade va tout d’abord acquérir un peu plus de la moitié du capital (50,48%) auprès d’Eurazeo – soit 9.596.267 actions correspondant à 50,48% du capital et 53,7% des droits de vote -, au prix de 22,15 euros l’action, pour 213 millions d’euros.

Puis Icade lancera une Offre publique d’achat (OPA) sur le reste du capital.

Mais la cession de ce bloc majoritaire, qui fait l’objet d’un protocole de négociation exclusive, est conditionnée à la vente en parallèle, pour 400,4 millions d’euros à la société Primonial REIM, du patrimoine historique de la foncière.

Celui-ci se compose de 142 immeubles de logements et de commerces situés à Marseille, ainsi que d’un immeuble de commerces à Lyon.

Cette vente d’un patrimoine marseillais dont la rentabilité était bien inférieure à celle des autres actifs du portefeuille se fait avec une décote conséquente, de 20,5% par rapport à la valeur individuelle d’expertise des immeubles à fin 2016.

On peut s’interroger sur la valeur et l’honnéteté de l’expertise et sur celles de toutes les sociétés concernées! L’expertise devait forcément tenir compte de cette rentabilité inférieure des actifs marseillais, c’est le B.A. BA du  métier.

Ce qui vient de se passer jette le doute sur les expertises et valorisations des sociétés immobilières locatives offertes qui collectent l’éparrgne du  public et singulièrement sur celles qui ne sont pas cotées en Bourse et se négocient, si on peut dire, de gré à gré.  Pour nous, un avertissement sonne haut et fort! 

En incidente, on pourra s’interroger sur la qualité des valorisations du portefeuiille de la société Eurazeo, socité mère d’ANF. Nous considérons Eurazeo comme un dossier présentant un intérét spéculatif …

L’OPA offrira aux actionnaires d’ANF une prime de 5% sur le dernier cours de clôture du vendredi 21 juillet. Elle présente toutefois une décote de 15,2% rapportée à l’actif net réévalué au 31 décembre 2016 – corrigé du dividende détaché le 6 juin. Ceci constitue un précédent qui remet en question le critère des ANR.

L’opération permettra à ANF, qui compte 35 collaborateurs, « de s’adosser à une foncière importante, alors que nous sommes dans une phase de concentration des acteurs et de recherche d’une taille critique », a expliqué à l’AFP Renaud Haberkorn, le président de son directoire. Un président qui n’a pas crée beaucoup de valeur pour ses actionnaires.

Elle finalise sa stratégie, visant à « se recentrer sur un patrimoine plus tertiaire, plus moderne, créateur de valeur, situé dans de grandes métropoles régionales », a-t-il ajouté.

La cession du patrimoine marseillais historique, situé rue de la République, permet aussi à ANF de se retirer d’un marché « difficile », à l’offre commerciale de plus en plus concurrentielle, admet la société.

Icade accède à un patrimoine de 457 millions d’euros, d’un rendement de 5,8%, « un peu supérieur à celui de sa foncière santé, et en ligne avec celui de sa foncière tertiaire », a déclare le directeur général d’Icade, à l’AFP.

La filiale de la CDC « accélère ainsi ses investissements en immobilier tertiaire dans quatre métropoles régionales dynamiques: Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille », et son patrimoine passe de 9,9 milliards d’euros à 10,3 milliards – dont 4,6 milliards de bureaux.
Icade aura ainsi, post-opération, environ 5% de son patrimoine en régions, et quelque 55% en bureaux, contre 50% aujourd’hui.

Elle financera l’opération par ses « lignes de crédit habituelles, bancaires ou obligataires », sans augmentation de capital, a-t-il précisé, et réalise ainsi une bonne part de ses objectifs d’acquisition (1,3 milliard en 3 ans) en une transaction.