Orpea mon opinion: très sous évaluée, 83 millions de provisions . EBITDA s’établit à 1 041 M€ soit une marge de 24,2% sur le chiffre d’affaires 2021.

Orpea publie au titre de 2021 un résultat net part du groupe de 65 millions d’euros, contre 160 millions l’année précédente, baisse reflétant notamment des provisions pour risques et charges relatives aux risques estimés suite aux inspections administratives en France.

Le groupe de prise en charge de la dépendance a amélioré sa marge d’EBITDAR (EBITDA avant loyers) de 35 points de base à 24,9% pour un chiffre d’affaires de 4,3 milliards d’euros, en hausse de 9,6% (dont +5,5% de croissance organique).

Sur le premier trimestre 2022, Orpea a enregistré un chiffre d’affaires en progression de 9%, dont 5% de croissance organique, malgré un fléchissement du taux d’occupation des Ehpad en France au cours de cette période.

ACTIONNAIRES D’ORPEA

BLACKROCK A CONSIDERABLEMENT AUGMENTE SA POSITION DEPUIS/

Canada Pension Plan Investment Board9 374 18614,5%
Peugeot Invest Société anonyme3 261 3535,05%
Comgest SA2 533 9873,92%
Mirova SA (Investment Management)1 602 9612,48%
Eleva Capital LLP1 397 3002,16%
Norges Bank Investment Management1 318 2442,04%
The Vanguard Group, Inc.1 306 4622,02%
Ostrum Asset Management SA966 0651,49%
BlackRock Fund Advisors769 7261,19%
DNCA Finance SA

« Je tiens à remercier très sincèrement toutes les équipes d’ORPEA qui ont fait preuve d’un
professionnalisme et d’un engagement sans faille ces derniers mois alors que notre Groupe fait face à
une crise violente qui affecte lourdement sa réputation, en particulier concernant son métier de soin et
de prise en charge du grand âge en France. Je remercie tout autant les familles qui nous confient leurs
ainés.
Nous assumons pleinement nos responsabilités à leur égard. Bien qu’il n’y ait ni système de
rationnement, ni système de maltraitance, nous considérons avec la plus grande gravité les allégations
portées à notre encontre ainsi que les dysfonctionnements avérés sur lesquels nous continuerons de faire
une totale transparence. Je m’engage à ce que nous tirions toutes les leçons de cette crise pour rétablir
la confiance que nous accordent nos parties prenantes depuis toujours, partout où le groupe est
implanté. De nombreuses mesures correctives ont d’ores et déjà été prises.
Je remercie enfin nos principaux partenaires bancaires pour leur confiance réitérée avec la signature d’un
accord de principe assurant le financement du groupe. Tant sur l’année 2021 qu’au premier trimestre
2022, en dépit de ce contexte, le chiffre d’affaires reste solide.
La nomination de Laurent Guillot en tant que Directeur Général à compter du 1er juillet ouvrira une
nouvelle page de l’histoire de notre Groupe lui permettant de prendre toute sa place dans l’évolution du
secteur du grand âge et de la santé. Il saura construire les solutions adaptées aux enjeux de demain dans
un souci d’exemplarité et de respect de nos valeurs fondatrices. »

2
COMPTES CONSOLIDES 2021
Le Groupe ORPEA annonce aujourd’hui ses résultats consolidés pour l’exercice 2021 clos le 31
décembre, dont la communication a été arrêtée ce jour par le Conseil d’administration. Les chiffres
présentés sont en cours de procédure d’audit.
Les résultats 2021 sont présentés suivant les normes IFRS, incluant IFRS 16, et conformes aux
réglementations et recommandations en vigueur.
En M€
(IFRS) – procédures d’audit en cours 2020 2021 Var.
Chiffre d’affaires 3 922,4 4 298,6 +9,6%
EBITDAR (EBITDA avant loyers) 963,0 1 070,2 +11,1%
EBITDA 926,5 1 040,7 +12,3%
EBIT 422,9 395,7 -6,4%
Coût de l’endettement financier net -256,7 -248,9 -3,0%
Résultat avant impôt 210,3 105,8 -49,7%
Résultat net part du Groupe 160,0 65,2 -59,3%
Le chiffre d’affaires 2021 s’élève à 4 299 M€, en progression de +9,6% (dont +5,5% de croissance
organique). Cette évolution intègre notamment les contributions des nouveaux établissements ouverts
en 2021, des acquisitions réalisées (dont First Care, Belmont et Brindley en Irlande et Sensato en Suisse)
et de la remontée du niveau d’activité.
L’EBITDAR (EBITDA avant loyers) s’élève à 1 070 M€ soit une marge de 24,9% sur le chiffre d’affaires
2021 en progression de 35 bp.
L’EBITDA s’établit à 1 041 M€ soit une marge de 24,2% sur le chiffre d’affaires 2021.
L’EBIT s’élève à 396 M€ soit une marge de 9,2% sur le chiffre d’affaires 2021.
Les éléments non courants s’établissent à -41,1 M€ à comparer à +44 M€ en 2020.
Le coût de l’endettement financier (net du coût des couvertures) s’élève à 249 M€ à comparer à 257 M€
en 2020.
Le résultat net part du Groupe 2021 s’élève à 65 M€ soit une marge de 1,5% sur le chiffre d’affaires
2021 et se compare à un niveau de 160 M€ en 2020.

3
Le résultat net 2021 intègre 83 M€ de provisions pour risques et charges relatives aux risques estimés
au titre des années 2017-2021, suite aux inspections administratives dont ORPEA a fait l’objet en France
ainsi que 48 M€ de charges liées à des dépréciations de valeurs d’actifs.
La provision de 83 M€ intègre 58,9 M€ au titre de la neutralisation des excédents soins et dépendance
2017-2021. La société sollicitera l’accord des autorités de tutelle pour l’utilisation de ces montants en
faveur d’actions relatives au bien-être des résidents et des professionnels de santé.
Dette fin de période
En M€ (IFRS) – procédures d’audit en cours 2020
2021
Dette financière nette 6 654 7 885
Dette financière brute 7 542
8 837
Dont part à moins d’un an 1 056 1 830
Trésorerie 889 952
Engagement de location IFRS16 2 987 3 265
Dont part à moins d’un an 266 297

La dette financière nette s’établit à 7 885 M€ au 31 décembre 2021, soit une augmentation sur l’exercice
de 1 232 M€ principalement liée à une politique soutenue de développement immobilier et de
croissance externe menée au cours de la période.
La trésorerie s’élève à 952 M€ au 31 décembre 2021 à comparer à 889 M€ fin 2020.
A fin mars 2022 ce montant s’élève à 710 M€.
La part de la dette immobilière s’élève à 88% de la dette financière nette au 31 décembre 2021.
Les ratios d’endettement retraités d’IFRS 16, utilisés par les partenaires financiers du Groupe,
s’établissent à 3,6x pour le levier financier retraité de l’immobilier (5,5x autorisé) et à 1,7x pour le
gearing retraité (2,0x autorisé).
Au 31 décembre 2021, la valeur du patrimoine immobilier du Groupe s’élève à 8 179 M€, en progression
de 1 163 M€. Cette variation intègre 267 M€ de revalorisation résultant des travaux conduits par les
experts indépendants Cushman et Wakefield, JLL et CBRE. Cette évaluation fait ressortir un taux de
capitalisation de 5,3%. A la fin de l’exercice 2021, ORPEA détient 46% du nombre de ses immeubles et
dispose de 983 sites en exploitation.

4
CHIFFRE D’AFFAIRES T1 2022
(M€) T1 2021 T1 2022
Var.
publiée
France Benelux GB Irlande 636 679 +6,8%
Europe Centrale 260 283 +8,8%
Europe de l’Est 91 101 +11,7%
Péninsule Ibérique et Latam 40 55 +37,7%
Autres pays 0,7 0,9 +35,7%
Chiffre d’affaires total
Dont croissance organique
1 027

1 120

+9,0%
+5,0%
Composition des zones géographiques : Europe Centrale (Allemagne, Italie et Suisse), Europe de l’Est (Autriche, Pologne,
République Tchèque, Slovénie, Lettonie, Croatie), Péninsule Ibérique et Latam (Espagne, Portugal, Brésil, Uruguay, Mexique,
Colombie, Chili), Autres pays (Chine).
ORPEA a enregistré sur le premier trimestre une dynamique globale de croissance solide avec un chiffre
d’affaires en progression de 9,0% dont 5,0% de croissance organique.
En France, dans un contexte difficile, les Ehpad ont enregistré un fléchissement du taux d’occupation
au cours du trimestre.
Le reste de l’activité du Groupe a connu une bonne dynamique avec des taux d’occupation orientés à
la hausse.
La zone Péninsule Ibérique et Latam bénéficie de l’intégration dans le périmètre de consolidation de
Brazil Senior Living Group au 1er janvier 2022.

5
PERSPECTIVES 2022
A la suite du rapport IGF/IGAS la mission d’évaluation indépendante menée à la demande du Conseil
d’administration poursuit ses investigations, le Groupe a d’ores et déjà mis en œuvre des actions
correctrices et continuera à prendre les mesures qui s’imposent au fur et à mesure qu’il disposera des
conclusions des audits en cours.
Le Groupe demeure confiant sur la dynamique de croissance de son chiffre d’affaires en 2022 qui devrait
continuer à bénéficier de nombreuses ouvertures de nouveaux sites (objectif d’ouverture de plus de
3 000 nouveaux lits sur la période) et d’une activité orientée favorablement à l’international et dans les
cliniques en France.
La rentabilité opérationnelle du Groupe sera affectée par l’environnement inflationniste défavorable,
impactant plus spécifiquement les coûts de l’énergie et les salaires dans certains pays.
Le Groupe aura par ailleurs à faire face à des charges exceptionnelles liées à la gestion de la crise et de
ses conséquences.
Dans ce contexte exceptionnel, le Conseil d’Administration ne proposera pas à la prochaine Assemblée
générale le paiement d’un dividende au titre de l’exercice 2021
Le Conseil d’administration s’est par ailleurs également unanimement prononcé en faveur d’évolutions
structurantes :

 L’étude de la transformation d’ORPEA en société à mission ;
 Le renouvellement du Conseil d’administration avec une première proposition de nomination
de quatre nouveaux administrateurs (dont le futur Directeur Général) lors de la prochaine
Assemblée Générale ;
 Un plan de transformation majeur, prioritairement déployé en France, portant avant tout sur
quatre axes majeurs, la qualité de l’accompagnement et le bien-être du résident, le
renforcement du dialogue avec les parties prenantes, une politique de ressources humaines
ambitieuse et des pratiques managériales renouvelées ;
 Ainsi les efforts passeront notamment par l’ensemble des mesures suivantes :

o La mise en place d’une plateforme d’écoute et d’un dispositif de médiation externe
o La mise en place d’un comité d’Ethique France,
o La révision et la simplification des process qualité, en ce compris une systématisation
des pré-signalements des évènements indésirables,
o Une refonte du dialogue social passant par la refonte des Institutions Représentatives
du Personnel en France en cours, des discussions autour de la santé et la sécurité au
travail des collaborateurs et un renforcement des équipes avec des experts RH,
o Un travail sur un Plan de rétention et d’attractivité, une valorisation des parcours
professionnels notamment au travers de la Validation des Acquis d’Expérience (objectif
6
300/an) et l’apprentissage (objectif 500/an), une analyse salariale par bassin d’emploi
et un recours systématique aux heures supplémentaires en cas d’absentéisme,
o Une promotion active de notre plateforme d’alerte pour les collaborateurs et du
nouveau Code de conduite éthique & RSE,
o Une réflexion de fond sur la décentralisation et autonomie accrue des directeurs
d’établissement,
o Un renforcement important du contrôle interne

SIGNATURE D’UN ACCORD DE PRINCIPE ENTRE ORPEA ET SES PRINCIPAUX PARTENAIRES
BANCAIRES ASSURANT LE FINANCEMENT DU GROUPE DANS LE CADRE D’UNE PROCEDURE DE
CONCILIATION
Face à des enjeux de financements majeurs à raison d’investissements d’un montant d’environ 900
millions d’euros annuels engagés pour le développement de son parc immobilier en 2022 et 2023, puis
d’un échéancier important de sa dette en 2022 (dont environ 850 M€ au second semestre et 983 M€ en
2023), ORPEA annonce la conclusion d’un accord de principe avec ses principaux partenaires bancaires
(BNP Paribas, Crédit Agricole, Crédit Mutuel Alliance Fédérale, Groupe BPCE, La Banque Postale et Société
Générale). Cet accord avec les Banques répond au contexte actuel d’incertitudes qui pèse sur ORPEA ainsi
qu’à un accès fermé aux marchés financiers et au ralentissement du programme de cessions d’actifs
initialement envisagé.
L’Accord de Principe organise ainsi la première étape de la refonte de la stratégie de financement du
Groupe et permet de sécuriser de nouvelles lignes de financement.
L’Accord de Principe s’inscrit dans le cadre d’une procédure amiable de conciliation, ouverte par
ordonnance auprès du Président du Tribunal de commerce spécialisé de Nanterre, en date du 20 avril
2022.
Sa mise en œuvre sera conditionnée à la signature d’un protocole de conciliation et à son homologation,
attendue pour mi-juin, qui sera sollicitée auprès du dit Tribunal de commerce. Cette procédure
permettra la mise en œuvre de l’Accord de Principe sous l’égide d’un conciliateur, dans un cadre
confidentiel et juridiquement encadré. Les salariés du Groupe seront informés par le biais des différents
Comités Social et Economique concernés.

L’Accord de Principe, approuvé à l’unanimité par le Conseil d’administration d’ORPEA, prévoit
notamment les principes clés suivants :

 Apport de nouveaux financements par les Banques via un crédit-syndiqué sécurisé d’un montant
de 1,733 milliards d’euros
Ce crédit-syndiqué, consenti à ORPEA par les Banques, comprendra notamment :

i. Un financement à moyen terme, arrivant à maturité en décembre 2025, afin (a) d’apporter
de nouvelles liquidités au Groupe pour un montant de 600 millions d’euros et (b) de
financer des échéances de remboursement de la dette existante pour un montant de 233
millions d’euros ; et

ii. Un financement à court terme d’un montant de 900 millions d’euros, composé de plusieurs
tranches arrivant à maturité en décembre 2023 à hauteur de 700 millions d’euros et en juin
2023 à hauteur de 200 millions d’euros (avec une possibilité d’extension de 6 mois
supplémentaires pour chacune d’entre elles).

Ces financements comprennent un engagement envers les banques d’un maintien d’un niveau de
trésorerie minimum de 300 M€ testé trimestriellement à compter de juin 2023.
8
Ces financements bénéficieront de nantissements portant sur les actions des sociétés filiales Clinea et
CEESCH (représentant respectivement 25% et 32% du chiffre d’affaires du Groupe). A l’issue de
certaines réorganisations à opérer au sein du Groupe, les nantissements porteront sur Clinea France et
l’activité du Groupe en Allemagne représentant respectivement 25% et 16% du chiffre d’affaires
consolidé.
Il est en outre précisé que le taux d’intérêt moyen de l’ensemble des nouveaux financements accordés
au titre de l’Accord de Principe pour la tranche de 1,733 milliards d’euros s’élèvera à Euribor +3,9%, à
mettre en perspective d’un coût moyen de financement actuel du Groupe estimé de 2,2%.
 La mise en place d’une revue stratégique des actifs du Groupe, sous l’égide de la nouvelle
Direction Générale, afin de progressivement désendetter le Groupe
Dans le cadre de la mise en œuvre de ce plan de financement, et afin de désendetter le bilan du Groupe,
ORPEA entend réaliser plus de 3 milliards d’euros de cessions d’ici fin 2025 dont au moins 1 milliard
d’euros d’ici fin 2023, majoritairement à caractère immobilier sous forme de sale & leaseback.
Il est rappelé que le Groupe dispose d’actifs immobiliers dont la valeur est aujourd’hui estimée à plus
de 8 milliards d’euros.
Une partie des produits de cessions sera immédiatement affectée au remboursement des tranches
court terme du crédit-syndiqué.
 La mise en place d’un prêt à terme optionnel syndiqué jusqu’à un montant maximum d’1,5
milliard d’euros ouvert prioritairement aux prêteurs participant aux financements court terme et
moyen terme décrits ci-dessus, destinée à refinancer les facilités bancaires non sécurisées, au
taux Euribor +5%.

La Société continuera à informer le marché des négociations en cours par le biais de sa communication
institutionnelle. Une communication détaillée sera organisée à l’issue de la signature du protocole de

conciliation et de son homologation par le Tribunal de commerce spécialisé de Nanterre.

9
Communication
L’Accord de Principe et les résultats annuels sont également décrits dans le support de présentation
faisant partie intégrante du présent communiqué disponible sur le site de la société.
https://www.ORPEA-corp.com/documentation-invest-fr/presentations
A propos d’ORPEA (www.ORPEA-corp.com)
Créé en 1989, le groupe ORPEA est un des principaux acteurs mondiaux de la prise en charge globale de la
Dépendance (maisons de retraite, résidences services, cliniques de moyen séjour et de santé mentale, maintien à
domicile).
ORPEA est cotée sur Euronext Paris (ISIN : FR0000184798) et membre des indices SBF 120, STOXX 600 Europe,
MSCI Small Cap Europe et CAC Mid 60.

Relations investisseurs Relations investisseurs Relations Médias
ORPEA NewCap Image 7
Steve Grobet Dusan Oresansky Caroline Simon
EVP Communication and Investor Relations Tél. : 01 44 71 94 94 Tél. : 06 89 87 61 24
s.grobet@ORPEA.net ORPEA@newcap.eu Caroline.simon@image7.fr
Benoit Lesieur
Responsable Relations Investisseurs
b.lesieur@ORPEA.net
Glossaire :
Croissance organique La croissance organique du chiffre d’affaires du Groupe intègre :

  1. La variation du chiffre d’affaires (N vs N-1) des établissements existants consécutive à
    l’évolution de leurs taux d’occupation et des prix de journée ;
  2. La variation du chiffre d’affaires (N vs N-1) des établissements restructurés ou dont les capacités
    ont été augmentées en N ou en N-1;
  3. Le chiffre d’affaires réalisé en N par les établissements créés en N ou en N-1, et la variation du
    chiffre d’affaires des établissements récemment acquis sur une période équivalente en N à la
    période de consolidation en N-1.
    EBITDAR EBITDA avant loyers, inclus les provisions rattachées aux postes
    « charges externes » et « charges de personnel »
    EBITDA Résultat opérationnel courant avant dotations nettes aux amortissements, inclus les provisions
    rattachées aux postes « charges externes » et « charges de personnel »

Dette financière nette Dette financière à long terme + dette financière à court terme – Trésorerie et VMP (Valeurs mobilières
de placement)
Levier financier retraité de l’immobilier (Dette financière nette – Dette immobilière) / (EBITDA – (6% x Dette Immobilière))
Gearing retraité Dette financière nette / (Capitaux propres + Impôts différés à l’infini sur actifs incorporels)
Taux de capitalisation Le taux de capitalisation de l’immobilier ou encore taux de rendement est le rapport entre le loyer et la
valeur de l’immeuble
10
Compte de résultat consolidé
M€ (Audit en cours) 2020 2021
2020 retraité
IFRS16
2021 retraité
IFRS 16
CHIFFRE D’AFFAIRES 3 922 4 299 3 922 4 299
Achats consommés et autres charges externes (712) (816) (718) (822)
Charges de personnel (2 210) (2 429) (2 210) (2 429)
Impôts et taxes (136) (128) (136) (128)
Amortissements et provisions (504) (645) (233) (345)
Loyers (36) (29) (354) (382)
Autres produits et charges opérationnels courants 99 144 99 144
Résultat opérationnel courant 423 396 369 337
Autres produits et charges opérationnels non courants 44 (41) 43 (43)
RESULTAT OPERATIONNEL 467 355 413 293
Résultat financier net (257) (249) (184) (169)
RESULTAT AVANT IMPOT 210 106 229 126
Charge d’impôt (53) (38) (57) (42)
QP de résultat dans les entreprises associées et coentreprises 2 (1) 2 (1)
Part revenant aux intérêts minoritaires (1) 2 (1) 2
RESULTAT NET PART DU GROUPE 160 65 174 81
M€ (hors IFRS 16) 2020 2021
Flux nets de trésorerie générés par l’activité 440 401
Investissements de construction (427) (988)
Acquisition d’immobilier (324) (279)
Cessions immobilères 232 284
Investissements immobiliers nets (519) (983)
Investissements d’exploitation et prises de participation nets (488) (422)
Flux nets de financement 617 1 068
Variation de trésorerie sur la période 50 63
Trésorerie de fin de période 889 952
M€ (Audit en cours) 31-déc-20 31-déc-21
Actif non courant 14 556 16 287
Goodwill 1 494 1 669
Immobilisations incorporelles nettes 2 881 3 076
Immobilisations corporelles nettes et immobilier en cours de développement 6 969 8 179
Droit d’utilisation des actifs 2 817 3 073
Autres actifs non courants 394 291
Actif courant 971 1 353
disponibilités et VMP 889 952
Actifs détenus en vue de la vente 550 388
TOTAL ACTIF 16 967 18 980
Fonds propres part du groupe et impôts différés à l’infini 4 066 4 417
Passif non courant 10 268 11 026
Dettes financières à long terme hors prêts relais 6 037 7 007
Prêts relais à long terme 450 0
Engagements locatifs à long terme 2 720 2 968
Provisions pour risques et charges 191 223
Passifs d’impôt différé et autres passifs non courants 870 828
Passif courant 2 633 3 537
Dettes financières à court terme hors prêts relais 1 008 1 280
Prêts relais à court terme 48 551
Engagements locatifs à court terme 266 297
Provisions 24 22
Fournisseurs et comptes rattachés 310 335
Dettes fiscales et sociales 311 344
Passif d’impôt exigible 35 54
autres dettes et comptes de régularisation 631 655
TOTAL PASSIF 16 967 18 980

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