Le point faible des SCPI a toujours été la liquidité; c’est un problème récurrent , je l’ai bien connu en son temps avec la première expérience de ce genre avec le groupe PRETABAIL de Lucien Pfeiffer.
Tous ces produits sont structurellement vulnérables et ce sont à mon avis des oiseaux de beau temps.
La collecte de l’épargne sous cette forme directe, sans cotation sur les marchés boursiers qui permettent de découvbrir les vrais prix et les vrais rapports entre offre et demande m’a toujours effrayé. Pas seulement en raison des problèmes d’honneteté mais aussi fondamentalement, intrinsèquement. Et puis je n’aime pas beaucoup les valorisatiosn lorsqu’elles sont effectuées par des experts.
Cependant je suis persuadé qu’après cette déconvenue, il y a des opportunités dans le secteur.
A chacun de faire son travail de recherche.
Je ne crois pas à une baisse durable de l’immobilier, je ne crois pas à l’intérêt d’être soi même propriétaire immobilier en dehors de ses besoins personnels d’usage , je crois qu’il y a de la place pour un investissement dans la pierre sous une forme papier après la purge.
Par Olivier Cheilan
Publié le 10/05/2024
Les derniers chiffres compilés par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) ont montré que la valeur des parts de SCPI en attente de retrait a encore augmenté à 2,4 milliards d’euros au 31 mars 2024 contre 2,1 milliards d’euros en fin d’année 2023, ce qui représente désormais 2,7% de la capitalisation des 218 SCPI disponibles sur le marché.
Une collecte nette toujours faible
Sur ce premier trimestre de l’année, l’ASPIM a mesuré une collecte brute des SCPI de 1,1 milliard d’euros, volume proche de celui des deux trimestres précédents mais toujours nettement inférieur à celui de la même période en 2023. 326 millions d’euros de rachats de parts ont pu être compensés par les nouvelles souscriptions du trimestre, ce qui renvoie à une collecte nette de seulement 765 millions. Une bonne moitié de la demande retrait (625 millions) a pu être compensée alors que le volume des ordres de rachat a fortement diminué d’un trimestre sur l’autre après 1,3 milliard d’euros au dernier trimestre 2023.
Un marché fracturé
L’ASPIM a comptabilisé 96 SCPI avec des parts en attente de rachat alors que plus de la moitié du marché (122 SCPI) n’avaient toujours aucune part en attente de rachat à fin mars. Une quinzaine de SCPI concentrent toujours les problèmes de liquidités les plus sérieux avec un pourcentage de capital en attente de retrait qui dépasse parfois 10% et des investisseurs qui sont bien sûr complètement bloqués.
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Proportionnel à la taille de chaque SCPI, le montant en attente de retrait peut représenter jusqu’à près de 340 millions d’euros pour la SCPI à dominante de bureaux Épargne Foncière (La Française) qui pèse plus de 5 milliards d’euros. Notre tableau récapitulatif ci-dessous, qui n’est pas encore complet dans l’attente de la publication de tous les bulletins trimestriels (Primonial, Fiducial Gérance ou Paref Gestion n’ont pas encore publié), montre que la situation s’est souvent encore dégradée ces derniers mois.
Nouvelle campagne d’expertises
Une situation qui prendra certainement du temps avant de s’améliorer mais qui dépend beaucoup de la stratégie des investisseurs institutionnels, principalement les assureurs, à l’origine d’une grande partie des ordres de retrait. Il n’est pas exclu qu’une partie de ces institutionnels finissent par décider de retirer leurs instructions de vente à mesure que la baisse à venir des taux d’intérêt directeurs redonne de l’attrait aux placements immobiliers. D’ici là, une dernière petite vague de baisse de prix des parts est probable avec la nouvelle campagne d’expertises des patrimoines immobiliers que les SCPI vont de nouveau être incitées par l’AMF à réaliser à mi-année.
| Capital en attente de cession à fin décembre 2023 | Capital en attente de cession à fin mars 2024 | Montant en attente de cession à fin mars 2024 * | Capitalisation de la SCPI | Fonds de remboursement | |
|---|---|---|---|---|---|
| Pierrevenus (Aestiam) | 12,4% | 12,6% | 24,8 millions d’euros | 211 millions d’euros | Non activé |
| Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) | 11,4% | 350 millions d’euros | Activé | ||
| LF Grand Paris Patrimoine (La Française) | 11% | 13,2% | 184,8 millions d’euros | 1,52 milliard d’euros | Activé |
| Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française) | 10,5% | 11,2% | 104,4 millions d’euros | 1,01 milliard d’euros | Activé |
| Primofamily (Primonial) | 8,6% | 252 millions d’euros | Non activé | ||
| Pierre Rendement (Aestiam) | 8,2% | 8,6% | 31 millions d’euros | 401 millions d’euros | Activé |
| Selectinvest 1 (La Française) | 7,7% | 8,2% | 121,8 millions d’euros | 1,59 milliard d’euros | Activé |
| Novapierre 1 (Paref Gestion) | 7,7% | 8,2% | 12,9 millions d’euros | 181 millions d’euros | Activé |
| Buroboutic (Fiducial Gérance) | 7,9% | 322 millions d’euros | Activé | ||
| Ficommerce Proximité (Fiducial Gérance) | 7% | 607 millions d’euros | Activé | ||
| Patrimmo Croissance (Primonial) | 6,7% | 676 millions d’euros | Activé | ||
| Épargne Foncière (La Française) | 5,9% | 7,1% | 340 millions d’euros | 5,25 milliards d’euros | Non activé |
| Primopierre (Primonial) | 6,2% | 3,41 milliards d’euros | Non activé | ||
| PFO2 (Perial) | 4,8% | 6,4% | 144,2 millions d’euros | 2,45 milliards d’euros | Non activé |
| * Le montant en attente de cession correspond au nombre de parts multiplié par le prix de retrait (Source : Boursier.com) | |||||
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