Toujours favorables à l’immobilier

 

Ceux qui nous suivent savent que nous n’avons jamais cessé d’être favorables à l’immobilier dans le cadre d’une politique patrimoniale, à l’échelle des générations. Les professionnels de l’immobilier se sont grossièrement trompés en 2013 et 2014 lorsqu’isl ont prédit la baisse et la désaffection. Ils ne comprennent pas que ce n’est pas l’immobilier qui se valorise, mais ce contre quoi il est échangé, la monnaie, qui s’érode et surtout qui s’érodera de façon accélérée à moyen terme.

L’inflation des signes monétaires et du crédit produira un jour une destruction du papier, des promesses, bref de tout ce qui a valeur de convenance en fonction d ‘un certain ordre économique et financier. Seuls  les biens réels , par nature plus rares serviront de réserve de valeur . La Chairwoman  de la Fed a dit un jour quelque chose que je n’ai jamais oublié: les actifs monétaires sont de bien piètres réservoirs de valeur. La monnaie et les actifs monétaires sont socialisés, gérés en fonction de besoins collectifs, ils ne sont plus des instruments de liberté individuelle et d’épargne . d’où l’intérêt à long terme, familial de l’immobilier et de biens d ‘autres choses…je conseille l’immobilier locatif côté en Bourse aux épargnants, pas les sociétés non cotées.

Les dernières estimations des notaires de la région parisienne, basées sur les promesses de ventes enregistrées dans leurs études, montrent une poursuite de la hausse des prix de l’immobilier existant à Paris, évalués désormais à 8 570 € le m² en moyenne. Il s’agit d’un nouveau sommet historique pour la capitale, dépassant d’une centaine d’euros par m² le précédent record de l’été 2012. Sur un an, les notaires calculent une hausse des prix de près de 6%.

 Sur un an, les notaires calculent une hausse des prix de près de 6%.

Dans Paris, le manque d’offre et le niveau élevé des prix limitent quand même le volume de transactions qui est bien plus dynamique en banlieue. Comme souvent, la hausse des prix se propage de Paris intra-muros vers la petite couronne et la grande couronne mais dans des proportions encore limitées pour l’instant.

Sur les derniers mois, les notaires observent ainsi des prix relativement stables en banlieue parisienne pour les appartements mais en légère hausse pour les maisons.

Paris pour les gens  très aisés

Les réseaux d’agences Guy Hoquet et Century 21 observent également une hausse des prix un peu supérieure à 5% à Paris sur les 12 derniers mois. D’après Century 21, les prix dépasseraient même aujourd’hui une moyenne de 8 700 € le m² dans la capitale et pourraient atteindre un nouveau record de 9000 €, mais avec certainement des conséquences à moyen terme sur le volume d’activité. Plus de 80% des clients parisiens de Century 21 sont en effet des cadres supérieurs/professions libérales et des cadres moyens. Compte tenu des budgets pour pouvoir acheter à Paris, leur part ne cesse de progresser pendant que celle des employés et ouvriers s’effondre…

Pénurie pour les biens de qualité

D’après les statistiques des notaires, la hausse des prix a été plus forte en 2016 pour les appartements familiaux, avec une appréciation annuelle de 7,2% pour les appartements de 4 pièces et de 5% pour les 5 pièces et plus. Ces appartements représentent une vente sur cinq dans la Capitale. Il est d’ailleurs à remarquer que ce segment des appartements familiaux avec 3 chambres est très recherché par la clientèle haut de gamme à Paris. Les agences de prestige parlent actuellement d’une certaine pénurie pour les biens de qualité, ce qui pousse nettement les prix à la hausse depuis un an (jusqu’à +10%) pour les beaux appartements familiaux bien placés.

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6 réflexions sur “Toujours favorables à l’immobilier

  1. Je souscris totalement à votre analyse en y mettant le bémol suivant : l’immobilier est immobile par définition, et donc, en France ultra-taxable à merci. En outre, le système français protège trop le locataire : quid des personnes insolvables que l’on ne peut mettre dehors, en cas de précarité liée à une nouvelle crise financière ? D’où la supériorité des sociétés cotées à mon sens, sur ces points et sur leur côté « liquide ».
    Mais peut-être que je me trompe.
    Merci en tout cas de vos conseils éclairés, sur ce sujet comme sur le reste.

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  2. Merci. Je suis d’accord pour les sociétés cotées (certaines d’entre elles). Si je ne me trompe, vous avez aussi conseillé il y a quelques mois de rester cash plutôt que d’être investi sur des marchés en surévaluation historique. Le but n’est pas bien sûr de rester toujours cash mais d’éviter une grosse gamelle et aussi de profiter d’une phase de baisse à venir. Ai-je bien compris ? Est-ce contradictoire ? Ou la vérité, dans ce domaine, est-elle ambivalente (ce que j’ai tendance à croire) ?

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  3. Mais n’approche-t-on pas d’un krach tel qu’en ont connu un les USA en 2007?
    J’ai regardé avec effarement un reportage du JT de France cette semaine : on y montrait de jeunes primo-acquérants acheter leur 1er bien immobilier avec… zéro % d’apport.
    Dit autrement, 100% du prix du bien était couvert par le crédit octroyé par la banque.

    Devenir proprio sans apport, c’est possible en France en 2017. C’était aussi possible aux USA au mitant des années 2000 juste avant le krach de 2007 et la faillite de Fannie Mae et Freddie Mac.

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    1. La comparaison est déplacée, les prêts accordés par les banques Françaises ne sont pas « subprime », même si maintenant, techniquement on réussit à élargir le marché aux gens qui n’ont pas d’apport personnel. L’apport personnel n’est pas important, ce qui compte ce sont les revenus, le volume de dettes total et la stabilité des ressources. Les banques n’ont pas desserré les critères d’attribution des prêts.

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  4. Je comprends alors, puisque d’autre part il me semble que vous parliez également de rembourser ses dettes, que dans le cadre de votre analyse on peut envisager d’acheter avec son cash ou de l’immobilier réel, ou des sociétés immo cotées (qui détiennent de l’immo réel).
    Acheter sans apport est possible, en faisant quand meme comme vous le dites le pari de la stabilité des ressources. Pas évident, ce pari…

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